Inibitoria della risoluzione del contratto di locazione nel concordato semplificato: la tutela dell’impresa tra crisi, diritto societario e procedure concorsuali

La disciplina della crisi d’impresa impone un approccio sempre più integrato tra diritto societario, tutela dei rapporti contrattuali e gestione strategica degli strumenti concorsuali. Un ambito particolarmente delicato riguarda la possibilità di ottenere l’inibitoria della risoluzione del contratto di locazione quando l’immobile è un asset imprescindibile per la continuità aziendale, la cessione d’azienda o la stabilità della struttura societaria.

Una recente decisione del Tribunale di Nola (ordinanza del 24 ottobre 2025) ha affrontato con chiarezza il tema, riconoscendo che, anche durante un concordato semplificato, il debitore può richiedere misure cautelari atipiche ex art. 54 CCI per impedire al locatore di procedere alla risoluzione del contratto di locazione commerciale e all’avvio dello sfratto.

Si tratta di una pronuncia di grande rilevanza non solo per il diritto della crisi, ma anche per il diritto societario e la tutela del valore dell’azienda, perché chiarisce che la protezione degli asset essenziali può essere garantita anche una volta scadute le misure protettive di legge.

Inibitoria della risoluzione del contratto di locazione: quando è possibile richiederla

Nel caso affrontato, il locatore aveva avviato la procedura per ottenere la risoluzione del contratto per morosità. Tuttavia, l’immobile rappresentava un bene aziendale strategico, necessario:

• alla prosecuzione minima dell’attività;

• al mantenimento della continuità aziendale funzionale alla procedura;

• alla cessione d’azienda prevista dal piano;

• alla preservazione del valore societario.

Il tribunale ha quindi ammesso l’inibitoria della risoluzione del contratto di locazione, riconoscendo la persistenza dell’interesse giuridico del debitore a una tutela cautelare finalizzata alla riuscita del percorso concorsuale.

Misure protettive e misure cautelari: un equilibrio fondamentale nelle crisi d’impresa

L’ordinanza valorizza la distinzione tra:

Misure protettive

• previste dall’art. 8 CCI

• limitate temporalmente

• finalizzate a sospendere le iniziative dei creditori durante le trattative

Misure cautelari

• attivabili ex art. 54 CCI

• con funzione diversa

• destinate a garantire l’effettiva omologazione del concordato semplificato

• strumentali a evitare la dispersione del valore aziendale e societario

Questa distinzione è funzionale, non tipologica.Una volta depositato il piano, l’interesse si sposta dalla tutela delle trattative alla tutela della procedura e degli asset strategici.

È qui che l’inibitoria della risoluzione del contratto di locazione assume piena legittimità.

Fumus boni iuris e periculum in mora: i presupposti della tutela

Fumus boni iuris

Il piano prevedeva la cessione d’azienda: senza l’immobile, la procedura sarebbe stata compromessa.Questo collegamento diretto tra bene locato e successo del concordato costituisce un fumus solido.

Periculum in mora

Il rischio era concreto:

• la perdita dell’immobile avrebbe determinato la cessazione dell’attività;

• l’avvio delle azioni esecutive del locatore avrebbe compromesso la par condicio creditorum;

• il patrimonio aziendale e societario avrebbe subito un danno irreversibile.

Il tribunale ha quindi riconosciuto l’urgenza di proteggere l’asset mediante l’inibitoria.

L’inibitoria come strumento strategico del diritto societario e delle procedure concorsuali

La decisione evidenzia un principio fondamentale per gli imprenditori, gli amministratori e i professionisti della crisi:

La fase cautelare è un presidio indispensabile per proteggere il valore aziendale, la continuità societaria e gli asset strategici anche dopo la chiusura delle trattative.

Infatti, nei percorsi di:

• ristrutturazione del debito,

• concordato semplificato,

• cessione d’azienda,

• gestione della governance societaria,

• consolidamento dei rapporti contrattuali essenziali,

la disponibilità degli immobili strumentali incide direttamente sulla sostenibilità del piano e sulla salvaguardia dell’impresa.

FAQ – Inibitoria della risoluzione del contratto di locazione

1. Quando si può ottenere l’inibitoria nel concordato semplificato?

Quando la perdita dell’immobile comprometterebbe la continuità aziendale o l’attuazione del piano e siano presenti fumus e periculum.

2. L’inibitoria è una proroga delle misure protettive?

No. Le misure protettive riguardano le trattative; l’inibitoria cautelare tutela l’omologazione e il valore aziendale.

3. Perché la locazione è considerata un asset societario strategico?

Perché senza l’immobile vengono meno operatività, valore d’azienda e possibilità di cessione.

4. L’inibitoria tutela la par condicio creditorum?

Sì. Evita che il locatore ottenga un vantaggio individuale a scapito degli altri creditori.

5. Può essere concessa dopo la scadenza delle misure protettive?

Sì, come confermato dal Tribunale di Nola.